1. Rechtslage nach § 2 Abs. 3 UStG a.F.
Mit der Erbringung von Baubetreuungsleistungen betätigt sich eine jPdöR nicht hoheitlich, sondern im Rahmen eines BgA. Dies setzt voraus, dass die Kriterien des § 4 KStG erfüllt sind. Übersteigt der Jahresumsatz nachhaltig 45.000 € (ab 2022; bis 2021: 35.000 €; R 4.1 Abs. 5 KStR) oder macht die jPdöR aufgrund der Wettbewerbsrelevanz der Baubetreuung die Unternehmereigenschaft geltend, und wird eine nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen außerhalb der Land- und Forstwirtschaft ausgeübt, ist über § 2 Abs. 3 UStG a.F. zugleich über die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft der jPdöR entschieden. Demgemäß sind die Umsätze aus der Baubetreuung durch die jPdöR der Umsatzsteuer zu unterwerfen (Steuersatz 19 %).
Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG für Grundstückslieferungen erstreckt sich nicht auf die Baubetreuung. Umsätze mit Grundstücken, die nicht unter das GrEStG fallen, müssen mit Umsatzsteuer belegt werden.
2. Rechtslage nach § 2b UStG
Erbringt eine jPdöR im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften (eigenständige) Baubetreuungsleistungen, handelt sie insofern auf privatrechtlicher Basis. Sie steht insbesondere mit Architekten im Wettbewerb. Die Unternehmereigenschaft ergibt sich aus § 2 UStG; die Umsätze sind umsatzsteuerbar und schließlich umsatzsteuerpflichtig.
Der BFH hat im Urteil vom 10.9.1992 [1] konkretisiert, dass Besteuerungsgegenstand der Umsatzsteuer grundsätzlich die einzelne entgeltliche Leistung eines Unternehmers ist. Selbständige Baubetreuungsleistungen fallen nicht unter das GrEStG, weil die Verpflichtung zur Ausführung dieser Leistungen nicht in § 1 Abs. 1, Abs. 2 GrEStG als steuerbarer Rechtsvorgang bezeichnet wird. Sie gehen nicht in den nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei ausgeführten Grundstückslieferungen oder Erbbaurechtsübertragungen auf. Grundstückslieferung und Baubetreuung sind bei „natürlicher Betrachtung“ nicht miteinander so verbunden, dass die eine nicht oder nicht regelmäßig ohne die andere Leistung ausgeführt wird. Selbst wenn die Koppelung dem Leistungsempfänger aufgedrängt wird, begründet dies umsatzsteuerrechtlich keine Einheitlichkeit einer Leistung. [2]
Die Baubetreuungsleistungen stellen auch keine Nebenleistung dar, die das rechtliche Schicksal einer Hauptleistung teilen würde, weil die Baubetreuung für die Leistungspartner weder nebensächlich ist, die Lieferung der unbebauten Grundstücke auch nicht ergänzt oder abrundet noch üblicherweise im Zusammenhang mit Grundstückslieferungen ausgeführt wird.
Für die Umsatzsteuer ist nicht bindend, dass Bau- und Architektenleistungen grunderwerbsteuerrechtlich mit anderen Leistungen zusammengefasst werden und der dadurch vorhandene Erwerbsvorgang beim Erwerber der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. [3]
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